Affitti Airbnb e Immissione nuovi immobili sul mercato
Cosa cambia dal 1° gennaio 2025.
Dal 1° gennaio 2025, il panorama degli affitti brevi su piattaforme come Airbnb subisce un importante cambiamento in Italia. In questo articolo spiegheremo quali saranno le modifiche più significative alle nuove norme che regolano gli affitti brevi e le sue possibili conseguenze.
Ci sarà un immissione di immobili nel mercato immobiliare? Procediamo a step.
Cos'è il codice CIN?
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è un codice univoco assegnato a ciascuna struttura ricettiva, compresi gli appartamenti destinati ad affitti brevi. Questo codice serve a identificare in modo chiaro e univoco ogni unità immobiliare utilizzata per l’ospitalità turistica e a inserirla in una banca dati nazionale. Il CIN è diventato un requisito indispensabile per poter continuare ad affittare il proprio immobile su piattaforme come Airbnb. Chi non si adeguerà a questa nuova normativa rischierà di vedere il proprio annuncio rimosso e di incorrere in sanzioni.
Il governo italiano ha vietato il sistema del self check-in?
Molti comuni, soprattutto nelle grandi città e nelle zone turistiche più affollate, stanno introducendo regolamenti più stringenti per gli affitti brevi. Questi regolamenti possono includere limitazioni al self check-in, obblighi di registrazione e presenza di un referente locale. Questo implica che i proprietari di strutture prenotabili su piattaforme come Airbnb o Booking siano tenuti ad accogliere personalmente gli ospiti al loro arrivo.
La nuova norma sul divieto delle cassette portachiavi, contenuta nel nuovo decreto del 18 novembre 2024 è entrato in vigore immediatamente e ciò comporta:
Fine del self check-in automatizzato: L’utilizzo di sistemi di accesso automatici come cassette portachiavi e tastiere è ora proibito per l’ingresso nelle strutture ricettive.
Presenza obbligatoria di una persona: Questo implica che dovrà esserci sempre una persona fisica presente per accogliere gli ospiti e consegnare le chiavi.
Modifiche alle procedure: I proprietari delle strutture dovranno riorganizzare le loro procedure di check-in per adeguarsi alla nuova normativa.
Possibili conseguenze:
Il nuovo divieto ha introdotto una serie di sfide economiche per i proprietari di strutture ricettive. La necessità di avere sempre una persona presente per accogliere gli ospiti comporta un aumento significativo dei costi di gestione. Oltre agli stipendi e ai contributi per il personale, si aggiungono le spese per la formazione e la flessibilità richiesta per coprire tutti gli orari di arrivo. Questa maggiore rigidità potrebbe portare a un aumento dei prezzi delle strutture, rendendole meno competitive sul mercato.
Inoltre gli ospiti non potranno più scegliere liberamente l’orario di arrivo, dovendo adattarsi alle finestre temporali stabilite dalla struttura.
Ad esempio chi arriva con voli notturni o molto presto al mattino potrebbe trovarsi in difficoltà a organizzare il proprio arrivo, di conseguenza la rigidità degli orari può incidere negativamente sull’esperienza complessiva del soggiorno, creando tensioni e disagi per gli ospiti. Altre strutture che offrono una maggiore flessibilità potrebbero risultare più attraenti per i viaggiatori.
Aumento dell'offerta immobiliare
La nuova normativa che impone restrizioni al self check-in e richiede una presenza fisica per l’accoglienza degli ospiti, potrebbe innescare una serie di reazioni a catena nel settore degli affitti brevi, in particolare legati a piattaforme come Airbnb. Molti proprietari, di fronte all’aumento dei costi di gestione e alla riduzione della flessibilità, potrebbero decidere di ridurre o addirittura cessare l’attività di affitti brevi. L’uscita dal mercato degli affitti brevi potrebbe tradursi in un aumento dell’offerta di appartamenti in vendita o in affitto a lungo termine. L’aumento dell’offerta di appartamenti potrebbe influenzare i prezzi degli affitti a lungo termine e la concorrenza tra i proprietari. Con un maggior numero di appartamenti disponibili, i proprietari potrebbero trovarsi a dover abbassare i prezzi per attirare inquilini, soprattutto se la domanda non cresce proporzionalmente all’offerta. Alcuni proprietari potrebbero essere tentati a proporre contratti di locazione più brevi, rendendo più facile per gli inquilini trovare soluzioni alternative.
Oppure per rendere i propri immobili più appetibili, i proprietari potrebbero offrire condizioni contrattuali più flessibili, come ad esempio la possibilità di stipulare contratti a canone concordato o di includere nel canone alcune utenze. Oppure per attrarre inquilini, alcuni proprietari potrebbero offrire incentivi come un mese di affitto gratuito o la possibilità di personalizzare l’appartamento.
E se desideri vendere un immobile che hai destinato come B&B?
È molto probabile che per vendere un ex B&B ad un prezzo più elevato e in tempi più rapidi siano necessari alcuni interventi di ristrutturazione o ammodernamento.
Investire in alcuni lavori di ristrutturazione può aumentare notevolmente il valore di un ex B&B e facilitarne la vendita. È importante valutare attentamente lo stato dell’immobile, le sue potenzialità e le esigenze del mercato locale per definire gli interventi più opportuni.
Pratiche amministrative:
Scia o permesso di costruire: A seconda della complessità dell’intervento e delle modifiche da apportare all’immobile, potrebbe essere necessaria una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o un permesso di costruire, se gli immobili destinati all’attività sono più di 4.
Variazione catastale: Dovrai richiedere una variazione catastale per aggiornare la categoria dell’immobile.
Aggiornamento delle utenze: Ricorda di comunicare il cambio di destinazione d’uso alle aziende che forniscono i servizi di acqua, luce, gas e rifiuti.
Assistenza di un professionista:
Un consulente immobiliare può aiutarti a valutare l’impatto del cambio di destinazione d’uso sul valore dell’immobile e a definire la strategia di vendita o locazione più adatta alle tue esigenze.
In che modo un consulente immobiliare può aiutarti?
Un consulente immobiliare ha una profonda conoscenza del mercato locale e può valutare con precisione il valore attuale e potenziale del tuo immobile, tenendo conto della nuova destinazione d’uso.
Effettuerà un’analisi comparativa con altri immobili simili nella zona, già convertiti alla nuova destinazione, per stimare un prezzo di vendita o di affitto realistico. Considererà tutti i fattori che possono incidere sul valore dell’immobile, come la posizione, le dimensioni, le condizioni interne ed esterne, la presenza di servizi e infrastrutture nelle vicinanze.
Definizione della strategia commerciale:
Vendita o locazione: In base alle tue esigenze e alle caratteristiche del mercato, ti aiuterà a decidere se vendere o affittare l’immobile, suggerendoti la soluzione più vantaggiosa.
Target di riferimento: Identificherà il target di acquirenti o inquilini più adatto alla nuova destinazione d’uso, definendo un profilo dettagliato delle loro esigenze e preferenze.
Marketing efficace: Metterà in atto una strategia di marketing mirata, utilizzando tutti gli strumenti a disposizione (portali immobiliari, social media, open house, ecc.) per promuovere l’immobile e raggiungere il maggior numero di potenziali acquirenti o inquilini.
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